소유권 보존등기 vs 이전등기 (신축아파트)

소유권 보존등기와 소유권 이전등기의 차이점을 아시나요? 등기에도 여러가지 종류가 있는데요, 소유권 보존등기와 소유권 이전등기가 어떻게 다른지 정리해보려고 합니다. 둘다 부동산 소권을 법적으로 등록하는 방식이지만 목적과 상황이 조금 다릅니다. 

 

보통 건물이 만들어지면, 대단지 아파트는 신탁회사, 소형아파트는 건설회사, 빌라는 건축사업자 명의로 등기가 처음으로 이뤄지게 됩니다. 

 

소유권 보존등기란?

보존등기란, 자신의 소유를 보존하기 위해 토지나 주택 등에 처음으로 소유권을 등록하는 절차입니다. 시행사나 건설사에서 일괄적으로 진행하는 것이지요. 

 

신축 아파트나 신축 단독주택 등에 적용이 되며, 최초의 소유자를 명시하기 위함이 목적입니다. 만약 홍길동씨가 새로 분양받은 아파트를 소유하게 된다면, 홍길동씨는 소유권 보존등기를 하여 등기부에 처음으로 자신의 이름을 올리게 되는 것입니다.

 

소유권 이전등기란?

이전등기란, 이미 등기된 부동산을 다른 사람에게 매매, 증여, 상속을 하며 소유권을 넘겨받을 때 진행되는 등기 절차입니다.

 

기존 등기된 부동산에 적용되며, 소유자가 변경되었음을 법적으로 등록하는 것이 목적입니다. 만약 홍길동씨가 대장금씨에게 파랑있다면, 대장금씨가 소유권 이전등기를 해야 법적으로 주인이 되는 것이지요.

 

헷갈리는 부분 

Q. 보존등기 없이 이전등기가 가능한가요?

A. 아니요. 반드시 보존등기가 되어 있어야 그 다음 사람에게 이전등기를 할 수 있습니다. 보존등기로 등기부에 이름이 올라와 있어야 그 권리를 넘길 수 있는 것이지요.

 

Q. 아파트를 분양받았는데 왜 보존등기를 해야하나요?

A. 신축아파트는 등기부가 '공란'입니다. 분양받은 사람이 최초 소유자가 되므로, 보존등기부터 해야 법적으로 내 집이 됩니다.

 

Q. 재건축 건물도 보존등기 해야 하나요? 

A. 네, 재건축 건물도 '소유권 보존등기' 새로 해야 합니다. 일반적으로 재건축조합에서 일괄신청합니다. 기존 건물이 있었더라도 새 건물이면 '신규등기'로 간주됩니다. 따라서 기존 건물 등기와 별개로, 재건축조합에서 보존등기 => 개인명의로 소유권이전등기의 과정을 다시 거쳐야 합니다.

 

Q. 건물이 지어지면 바로 보존등기를 진행하나요?

A. 아니요, 준공검사, 감리 등의 절차가 끝나야 보존등기를 할 수 있습니다. (순서: 준공검사 신청 -> 준공검사 완료 -> 사용 승인 -> 건축물대장 작성 ->  보존등기)

 

Q. 잔금을 다 치뤘다면 보존등기 진행 가능한가요? 

A. 잔금 납부는 등기 요건의 하나일 뿐, 직접 요건은 아닙니다. 사용승인이 나고, 건축물대장 등록이 완료되어야 진행가능합니다. 또한 집단으로 보존 등기를 신청하기 때문에 입주기간이 끝나도 잔금을 치르지 못한 세대가 있다면 모두 기다려야 할 수도 있습니다. 또는 소송이 걸린 경우에도 신청하기 어렵습니다.

 

Q. 등기 소요시간은 얼마나 되나요?

A. 보존등기는 준공후 6개월~1년이 보통입니다. 물론 상황에 따라 더 걸리기도 합니다. 소유권이전등기는 보존등기후 1~2개월입니다.

 

 

신축아파트 매수 고민중이라면, 등기가 나온 상태가 맞는지 체크하는 것이 중요합니다. 주변 대비 싼 단지가 있다면, '미등기' 단지는 아닌지 확인해보시는 것도 좋습니다. 만약 미등기 상태이고 잔금 납부후에도 등기가 안될 위험이 있다면, 담보 대출도 안나오고 근저당 설정도 불가능한 심각한 문제가 발생할 수 있으니까요.